Ook de huurmarkt blijft niet gespaard van het Coronavirus.

Naarmate de situatie rond het Coronavirus verder blijft evolueren, komen er ook meer en meer vragen bij verhuurders en huurders omtrent de huurovereenkomst zoals door hen in het verleden werd afgesloten, dan wel zoals zij van plan waren te beëindigen of aan te gaan.

In het licht van de opgelegde overheidsmaatregelen, lijkt het alvast opportuun om een overzicht te geven van enkele praktische tips dewelke gehanteerd kunnen worden indien ook u als verhuurder of huurder met vragen zit.

1. Bestaande huurovereenkomsten blijven in de grond ongewijzigd

In eerste instantie dient nog steeds onder de aandacht te worden gebracht dat de ernstige situatie omtrent het Coronavirus in beginsel niets wijzigt aan de huurovereenkomst zoals u in het verleden heeft afgesloten (ongeacht welk type van huur: woninghuur, handelshuur, gemene huur, …).  
M.a.w. zowel van de verhuurder als van de huurder wordt verwacht dat zij de huurovereenkomst te goeder trouw blijven uitvoeren. Ook het aangaan en het beëindigen van een huurovereenkomst zijn in beginsel niet uit den boze.

Wijzigt het Coronavirus dan niets aan uw lopende huurovereenkomst of aan de huurovereenkomst zoals u wenste aan te gaan dan wel te beëindigen? Toch wel!
Diverse overheidsmaatregelen hebben ervoor gezorgd dat eveneens de huurmarkt wordt geconfronteerd met verschillende restricties en vraagstellingen dewelke niet altijd even gemakkelijk te behandelen zijn.

2. Het aangaan of beëindigen van een huurovereenkomst in coronatijden

Ongeacht het type van huurovereenkomst (gemene huur, woninghuur of handelshuur) blijft het nog steeds toegelaten om huurovereenkomsten aan te gaan en te beëindigen. Daarbij dient men dan wel en niet-limitatief aandacht te schenken aan volgende praktische overwegingen:

• huurovereenkomsten dienen op afstand ondertekend te worden (digitaal, per post, respect voor social distance);
• intredende en uittredende plaatsbeschrijvingen dienen in principe tegensprekelijk te gebeuren (in aanwezigheid van beide partijen). Het is wenselijk om hiertoe een deskundige aan te stellen (in gezamenlijk overleg) dewelke op een objectieve wijze voor de verhuurder en huurder de plaatsbeschrijving opmaakt. Een alternatief is een aparte rondgang waarna partijen gezamenlijk een plaatsbeschrijving (via elektronische communicatie) opstellen om navolgend van op afstand te laten circuleren (digitaal of per post) ter ondertekening;
• het noteren van de meterstanden kan ofwel door de verhuurder en de huurder apart gebeuren waarna zij de meterstand aan elkaar bevestigen, dan wel door de deskundige dewelke in gezamenlijk overleg voor de opmaak van de plaatsbeschrijving (intredende of uittredende) werd aangesteld;
• het overmaken van sleutels (zowel bij de aanvang als op het einde van de huur) kan aangetekend per post gebeuren;
• het vestigen en het vrijgeven van een huurwaarborg kan in samenspraak met de betrokken (bank)instelling gebeuren via elektronische weg (of eventueel per post);
• noodzakelijke verhuizingen worden nog steeds toegestaan, mits respect voor social distance;
• voor sociale verhuurders wordt het gemakkelijker om een huurovereenkomst met sociale huurders af te sluiten. Als sociale verhuurder wordt het immers aan u toegestaan om zelf en rechtstreeks met de sociale huurder een huurovereenkomst te sluiten en dit voor een duurtijd van 6 maanden.

In het licht van de genomen overheidsmaatregelen is thans ook geweten dat gedwongen uithuiszettingen (middels tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder) tijdelijk niet toegelaten zijn en dit voorlopig t.e.m. 17 juli 2020. Uiteraard dient de huurder hierbij wel te weten dat hij of zij tot het moment dat de huurwoning is ontruimd nog steeds een vergoeding voor zijn of haar bezetting van het onroerend aan de verhuurder is verschuldigd (= de huur).

Het valt in ieder geval aan te raden aan huurders, dewelke het einde van hun huur zien naderen (en nog geen nieuwe woonst hebben gevonden), om een verlenging van de huurovereenkomst aan hun verhuurder te vragen zodoende een gecompliceerde verhuis te vermijden.

Niettemin zal de verhuurder nog steeds met een verlenging akkoord dienen te gaan, doch wordt gemakkelijker omgesprongen met de wijze waarop de huurder de betreffende verlenging kan aanvragen. Zo wordt het thans en tijdelijk toegestaan om een verlenging via e-mail te vragen (voor het einde van de huur) i.p.v. met een aangetekend schrijven, dan wel via een gerechtsdeurwaardersexploot. Het blijft daarbij wel raadzaam om als huurder aan de verhuurder een ontvangstbevestiging te vragen.

Verhuurders en/of huurders dewelke beroep wensen te doen op een vastgoedmakelaar teneinde hen te laten bijstaan in het (ver)huurproces, dienen er nog rekening mee te houden dat vanuit het beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars strikte maatregelen zijn opgelegd voor vastgoedmakelaars dewelke hen bijvoorbeeld verbieden om nog een bezichtiging van een potentiële huurwoning te laten doorgaan.

3. Impact van de overheidsmaatregelen op lopende huurovereenkomsten

De opgelegde overheidsmaatregelen zullen een impact hebben op lopende huurovereenkomsten en de verdere uitvoering daarvan.

3.1. Het betalen van de huur

De corona-crisis geeft voor sommige ondernemingen en particulieren aanleiding tot financiële problemen dewelke het hen moeilijker maakt om de huurprijs nog langer te voldoen. 

Huurt u een woning, een appartement of een studentenkot en blijft u daarvan het genot hebben, dient u nog steeds de huur te betalen zoals voorheen. Ook financiële problemen zullen u als huurder van deze verplichting niet ontslaan. Uiteraard is er steeds de mogelijkheid om met uw verhuurder in contact te treden waarbij aan verhuurders het advies wordt gegeven om hun gezond verstand te gebruiken en situatie tot situatie af te toetsen.

Huurt u een pand voor de uitbating van uw zaak, dan dient u eveneens de huurovereenkomst, met inbegrip van het betalen van de huurgelden, verder te respecteren.

Niettemin gaan er meer en meer stemmen op dat wanneer u door de opgelegde overheidsmaatregelen, uw zaak of onderneming dient te sluiten (horeca,..), u overmacht kan inroepen en tijdelijk de betaling van uw huur kan opschorten. Zekerheden en duidelijke contouren kunnen hieromtrent evenwel nog niet worden gegeven. Wellicht zal geval per geval dienen bekeken te worden teneinde een oneigenlijke toepassing van het begrip overmacht uit te sluiten. Overmacht veronderstelt immers de gehele onmogelijkheid (“moeilijker” volstaat niet) om uw verplichtingen na te komen en deze onmogelijkheid mag u als huurder niet toerekenbaar zijn.  De vraag stelt zich o.m. dat indien een huurder bij gebrek aan cashflow nu de huur niet kan overbruggen, dit niet aan hem toerekenbaar is...

3.2. Onderhoud en herstellingen

Onderhoud en herstellingen aan het verhuurde onroerend goed dienen nog steeds uitgevoerd te worden indien deze dringend en noodzakelijk zijn.

Het moge duidelijk zijn dat een kapotte waterleiding al sneller vraagt om een interventie dan schilderwerken dewelke opnieuw dienen uitgevoerd te worden.
Ook bij de uitvoering van noodzakelijke en dringende werkzaamheden dienen de regels inzake social distance verder gerespecteerd te worden.

3.3. Sociale huur

In het kader van sociale huur gelden er nog specifieke maatregelen.

Zo kan een sociale huurder, in geval van inkomensverlies (inkomen met 20% gedaald), een vermindering van diens huurprijs vragen aan de sociale verhuurder. Het komt wel toe aan de huurder om dit inkomensverlies te bewijzen.

Bovenvermelde tips zijn alvast een greep uit de talrijke suggesties dewelke in het kader van de opgelegde overheidsmaatregelen u kunnen dienen als verhuurder of huurder.

Indien u nog met bijkomende vragen zou zitten i.v.m. corona, kan u steeds beroep doen op onze Atrius Corona Hulplijn via 014/21.07.21 of info@atriusadvocaten.be voor een gratis eerstelijnsadvies. Voor meer informatie: www.atriusadvocaten.be/corona.